Wanneer heb ik recht op planschade?
Planschade kan uitsluitend ontstaan door een planologisch besluit, meestal de vaststelling van een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het betreft een in de wet geregelde speciale vorm van nadeelcompensatie/schadevergoeding voor het ontstaan van waardedaling van onroerende zaken en bepaalde vormen van inkomensschade. Het verzoek om een planschadevergoeding wordt behandeld door het betrokken overheidsorgaan, meestal de gemeente.
Voorzienbare schade
Gemakkelijk gaat het verkrijgen van een planschadevergoeding niet, want er gelden strenge toetsingseisen en daarbij een korting vanwege een deel zelf te dragen maatschappelijk risico. Een belangrijke eis is de toetsing van een aanvraag aan het criterium of de schade “voorzienbaar” was ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, zoals een huis of een bedrijfspand. In dat geval heeft u zelf een – al dan niet bewust -risico genomen dat niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Termijn planschadeverzoek
Een verzoek moet in ieder geval binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van een planologisch besluit worden ingediend bij de betrokken gemeente. Voor het indienen van het verzoek betaalt u leges aan de gemeente. Meestal een bedrag van ongeveer € 300,- dat u terugkrijgt wanneer een planschadevergoeding wordt vastgesteld. Voor de beoordeling van uw verzoek schakelt de gemeente meestal een gespecialiseerd adviesbureau in dat uw verzoek inhoudelijk beoordeelt en daarover een advies uitbrengt.
Wat doet HABITAT?
De planschadeaanvraag is een grotendeels gestandaardiseerd formulier waarop u kunt aangeven welke schade u denkt te lijden door het planologische besluit dat is genomen. De beschrijving van de schadeposten die u in de aanvraag opneemt kan al een effect hebben op de uiteindelijke opzet van het planschadeadvies en daarmee de planschadevaststelling. U krijgt conform de wettelijke regeling de gelegenheid om inhoudelijk te reageren op het concept-advies van het planschadeadviesbureau. Dit is een belangrijk moment, want het definitieve advies wordt meestal onverkort overgenomen door het betreffende overheidsorgaan als motivering van het planschadebesluit. Het is daarom belangrijk om inhoudelijk te reageren op het concept-planschadeadvies. Ben u het niet eens met de uiteindelijke planschadevaststelling, dan is bezwaar en (hoger) beroep mogelijk.
In voorkomend geval ook voor de initiatiefnemer die zich met een planschadeovereenkomst heeft verplicht jegens de gemeente om de uitgekeerde planschade aan de gemeente te vergoeden. Wie een bouwinitiatief geregeld wil krijgen bij de gemeente, waarbij een afwijking van het bestemmingsplan nodig is of een nieuw (postzegel)bestemmingsplan moet worden vastgesteld, wordt altijd geconfronteerd met een dergelijke planschadeovereenkomst. Het kan dus zijn dat u zelf tevreden bent, maar dat de initiatiefnemer niet tevreden is en een bezwaarschrift indient tegen het planschadebesluit. U kunt zich dan in die procedure voegen als derde-belanghebbende, om ervoor te zorgen dat voor u de uitkomst niet nadelig uitvalt.
Discussies ontstaan meestal over de uitgevoerde planologische vergelijking van oud en nieuw, de gehanteerde schadefactoren en de berekening van het schadebedrag. HABITAT verleent in elke fase van de planschadeprocedure bijstand om te komen tot een zo gunstig mogelijk uitkomst.
Het indienen van een planschadeverzoek kan door HABITAT desgewenst met een groepsgewijze aanpak en passende kostenregeling worden georganiseerd.
