Bouwrecht

Bouwrecht is de parapluterm voor de wet- en regelgeving in Nederland die strekt tot de processen van bouw en sloop van en op onroerend goed. Het bouwrecht is dan ook een brede term waaronder meerdere rechtsgebieden vallen die zich onder zowel het publiekrechtelijke en privaatrechtelijke scharen. Publiek bouwrecht behelst onder meer bestemmingsplannen die bepalen wat waar wel en niet gebouwd mag worden, bouwbesluiten over minimale kwaliteitseisen en esthetische voorwaarden en de Wet ruimtelijke ordening – de basis voor bestemmingsplannen. Privaat bouwrecht verhoudt zich tot bouw-gerelateerde zaken tussen twee private individuen, zoals een aannemer en iemand die een huis wil laten verbouwen.

Bouwrecht tussen private personen

Wat als er bouwschade is geleden? Wat als uw architect of aannemer zich niet aan afspraken houdt? Waar staan deze afspraken eigenlijk opgeschreven en hoe heten dergelijke overeenkomsten? Het zijn vragen die doorgaans komen kijken bij private bouw. Een goede vuistregel om onderscheid tussen publiek en privaat bouwrecht te maken is de vraag met wie je te maken krijgt: bij het aanvragen en verkrijgen van een vergunning krijg je te maken met de gemeente of de provincie, bij het inhuren van een aannemer met een andere private partij. Het laatste gebeurt bijvoorbeeld bij het opnieuw laten betegelen van een badkamer of bij plaatsing van een nieuwe keuken. Zoals bij meerdere afdelingen van het (privaat) bouwrecht gelden bij aannemingsovereenkomsten regels die verder strekken dan die van toepassing op overeenkomsten in het algemeen. Zo mag een afnemer van de diensten van een aannemer tot drie dagen na afsluiting van de overeenkomst, die overeenkomst eenzijdig zonder reden (doen) ontbinden – al zijn ook daar weer uitzonderingen voor te vinden. Daarnaast is een aannemingsverbintenis voor de bouw van een woning slechts rechtsgeldig als deze schriftelijk is overeengekomen.

Ik wil iets laten (aan)bouwen. Wat nu?

Als je een nieuw huis wil laten bouwen of je wil een aanbouw aan je huidige huis doen plaatsen is het belangrijk om te weten dat je juridisch goed staat. Misschien heb je al een offerte van een aannemer ontvangen voor de dakkapel die je wil laten plaatsen, of zijn er metingen verricht voor de verruiming van de schuur. Bedenk goed dat als je iets wil laten aanbouwen je in sommige gevallen ook goedkeuring van de Vereniging van Eigenaren nodig hebt. Soms moet je een gemeentelijke vergunning verkrijgen, of moet je de bouwplannen laten goedkeuren. Hierbij kunnen voorwaarden die, bijvoorbeeld, in een bestemmingsplan voor jouw gemeente zijn opgenomen, van groot belang zijn. HABITAT heeft de kennis in huis om je omtrent de juridische aspecten van het bouwproces te adviseren.

Voorbeelden privaatrechtelijk bouwgeschillen

Een praktisch voorbeeld van een aan bouwrecht gerelateerd begrip dat vaak tot geschillen leidt is meerwerk. Meerwerk is in feite al hetgeen dat gedaan is of dient te worden dat niet staat opgenomen in de aannemingsovereenkomst. Over meerwerk bestaan specifieke bepalingen, onder meer in artikel 7:755 BW. De aannemer dient de opdrachtgever tijdig op de hoogte stellen wanneer deze vermoed dat meerwerk nodig zal zijn. Neem bijvoorbeeld de situatie, waar de rechter vonnis wees dat een bedrag van meer dan € 30.000,- euro aan meerwerk moest worden voldaan door de opdrachtgever ondanks dat de opdrachtgever van mening was dat het geen redelijke factuur betrof. Daar staat echter ook tegenover dat een werk pas als opgeleverd mag worden beschouwd als de opdrachtgever het als zodanig aanvaard. Bij gebrekkige nakoming van de aannemingsovereenkomst door de aannemer is het logisch dat de opdrachtgever behoorlijke prestatie zal verwachten. In sommige gevallen kan een aannemer dat echter als meerwerk zien. Omdat het vaak over grote bedragen gaat, zoals in dit geschil, is dan een gang naar de rechter snel de enige optie. In casus bleek echter dat van meerwerk geen sprake was, omdat het werk wat nog geleverd moest worden binnen de raming van de originele aannemingsovereenkomst viel en de aannemer inderdaad niet aan al zijn verplichtingen had voldaan.

Wat doet HABITAT?

Aan HABITAT zijn advocaten verbonden met uitgebreide kennis en kunde op het gebied van zowel publiek- als privaatrechtelijke bouwzaken. HABITAT biedt dan ook advies omtrent bestemmingsplannen en wat deze voor jouw project betekenen alsmede bij vergunningsvaanvragen voor een op- of aanbouw, of de bebouwing van een leegstaand stuk grond. Als bij het bouwproces schade wordt geleden door derden dient iemand deze derde schadeloos te stellen. Dit kan leiden tot lastige processen, zeker wanneer een omgekeerde bewijslast bestaat omdat er geen nulmeting heeft plaatsgevonden voorafgaand aan aanvang van het bouwproces. Daarnaast kan aansprakelijkheid voor bouwschade ook bij de opdrachtgever komen te liggen. HABITAT kan ook advies bieden bij het overeenkomen van een aannemingsverbintenis om te zorgen dat jouw wensen daarin correct staan opgenomen en je interesses behoorlijk worden behartigd. Daarnaast kan HABITAT uiteraard advies bieden bij geschillen die uit die of andere overeenkomsten vloeien. Denk hierbij aan opleveringsgeschillen, nagelaten kwaliteitseisen, verlopen van termijnen of serieuze gebreken. We hebben ervaring met het adviseren van zowel opdrachtgevers als aannemers.

Contact

Heb jij te maken gekregen met bouwrecht, publiek of privaat? Bij HABITAT werken advocaten met uitgebreide ervaring die we graag inzetten om jouw vragen te beantwoorden en treffend advies te verlenen. Zit je met een bouwgeschil? Ook dan kunnen wij juridische ondersteuning bieden. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.