De Vereniging Van Eigenaars (VvE)

Als bestuurslid of gewoon lid van een VvE heeft u te maken met veel zaken te maken om over na te denken en goed te regelen. Dat kan later gedoe en kosten voorkomen en vermindert de kans dat problemen escaleren. Als het toch ingewikkeld wordt kunnen wij u daarbij met kennis en ervaring goed helpen, preventief en met een aanpak als er onverhoopt wat misgaat.

Een gebouw dat met een splitsingsakte is opgedeeld in appartementsrechten heeft altijd een Vereniging van Eigenaars. Hebt u een appartement in dit gebouw gekocht, dan bent u volgens de wet lid van deze vereniging. Via de vereniging, met een Bestuur en een Algemene Ledenvergadering (ALV), zijn alle eigenaren samen verantwoordelijk voor het in stand houden van het gebouw zelf. In de splitsingsakte is precies omschreven welke delen van het gebouw de eigenaars gezamenlijk moeten onderhouden (de ‘gemeenschappelijke gedeelten’) en waar zij zelf verantwoordelijk voor zijn.

Toestemming van de ALV

Voor verbouwingen en aanpassingen die de gemeenschappelijke gedeelten raken moeten altijd toestemmingen worden verkregen van de algemene ledenvergadering van de VvE. Dat gaat niet alleen om grotere verbouwingen, dak- en buitenschilderwerk of funderingsherstel. Toestemming is ook nodig voor relatief kleine ingrepen zoals bijvoorbeeld de installatie van een dakkapel of een airco, het wijzigen van toegangen en doorvoeren of het geschikt maken van een plat dak als dakterras.

Ook het beheer en onderhoud van gedeelde voorzieningen zoals lekkages in leidingenwerk of een kapotte lift valt onder de verantwoordelijkheid van de vereniging. Dit geldt bij leidingen weer niet als dit soort voorzieningen alleen ten dienste staat van één appartementseigenaar. Het blijft dus steeds nodig goed in de splitsingsakte te bekijken of een voorziening gemeenschappelijk is of niet.

De gemeente

Is de ALV akkoord met een ingreep, dan is bestuursrechtelijk vaak ook een bouwvergunning (omgevingsvergunning) nodig, die afhankelijk van de situatie moet worden aangevraagd door de VvE of de betrokken appartementseigenaar. De gemeente kan ook in beeld komen bij handhavingskwesties en  verplicht uit te voeren funderingsherstel en energiebesparende maatregelen. Wij bewegen ons ook soepel op het vakgebied van het bestuursrecht en het grensvlak met het VvE-recht.

Aanpak overlast binnen de VvE

Het voorkomen en beëindigen van overlast in het gebouw en het dagelijkse gebruik van de gemeenschappelijke ruimten is ook een belangrijke taak van het VVE-bestuur. Naast de splitsingsakte is hierop vaak een Huishoudelijk Reglement van toepassing. De combinatie van splitsingsakte en Huishoudelijk Reglement regelt het gebruik van het gebouw en hoe de bepalingen door het bestuur kunnen worden gehandhaafd.

Levensfasen van het gebouw en de VvE

Wij zien in de praktijk dat een appartementengebouw en de daaraan verbonden VvE verschillende ‘levensfasen’ doormaakt. Bij de oplevering van het gebouw wordt door de initiatiefnemer een VvE opgericht met een voorlopig bestuur. Nadat de appartementseigenaren hun intrek hebben genomen worden het VvE-bestuur en Algemene Ledenvergadering gevormd door de nieuwe eigenaren. Het beheer van het gebouw wordt verder opgebouwd door het vaststellen van een Huishoudelijk Reglement en een Meerjaren Onderhoudsprogramma (MJOP). Bij veel appartementengebouwen wordt een beheerder aangesteld die het technische en financiële gebouwbeheer uitvoert en helpt bij het reguliere functioneren van de VvE.

Afhankelijk van het kwaliteitsniveau van oplevering volgt daarna een fase waarin blijkt dat het gemeenschappelijke voorzieningenniveau van het nieuwe gebouw soms te wensen overlaat. Toegangen die bij nader inzien bijvoorbeeld moeten worden aangepast, een in eerste instantie met stucwerk afgewerkte wand in een hal moet toch worden betegeld om het netjes te houden of er missen stroomaansluitingen voor elektrische auto’s bij de parkeerruimte. Het aanpassen daarvan en vrijmaken van de benodigde financiële middelen vergt allemaal formele interne besluitvorming binnen de VVE.

Als deze eerste periode voorbij is komt vaak de aanpak van overlast op de agenda.

Wat doet HABITAT?

Natuurlijk belt u als VvE-bestuur of lid van de vereniging niet voor elke vraag een advocaat. Ook los je problemen als appartementseigenaren als het even kan samen intern op. Daarbij kan ook een aangestelde beheerder of een belangenorganisatie zoals de Vereniging Eigen Huis ondersteunen als eerstelijns hulpverlener. Belangentegenstellingen of een niet-volwaardig functioneren van de VvE, blijkt in de praktijk binnen het gebouw gemakkelijk te kunnen leiden tot meningsverschillen en zelfs onderlinge spanningen. Dit kan het woongenot ernstig verstoren, aanmerkelijke kosten met zich meebrengen en vervelend tijdsbeslag veroorzaken.

Wij brengen voor een eerste inventariserende contact geen kosten in rekening. Is er sprake van een groep leden met een zelfde belang, dan bezien wij of een collectief kan worden gevormd, zodat kosten kunnen worden gedeeld.

Preventief

In een vroege levensfase van een gebouw, waarin het VvE-bestuur nog relatief onervaren is, kan het raadzaam zijn om al juridisch advies in te winnen over de wijze waarop de splitsingsakte en het Huishoudelijk reglement het beste kunnen worden uitgevoerd en eventueel aangepast, zodat geen ongewenste situaties of precedenten ontstaan die later moeilijk kunnen worden teruggedraaid.

Begeleiden VvE-besluitvorming

Soms is het, vanwege de betrokken belangen, extra belangrijk dat de juiste stappen door het VvE-bestuur en/of door de ALV worden gezet om te komen tot een juridisch geldige toestemming of ander benodigd besluit. Wij kijken mee, adviseren over een correcte aanpak en verzorgen eventueel de benodigde schriftelijke stukken.

Bemiddelen en onderhandelen

Het helpt bij probleemsituaties om niet te lang te wachten met het inschakelen van onze juridische ondersteuning, zodat wij aan de hand van de in het gebouw geldende regels oplossingen kunnen aandragen, kunnen bemiddelen en kunnen begeleiden.

Juridische procedures

Zo nodig schrijven wij brieven of bouwen wij een aanpak op voor verdere stappen als het verkrijgen van een vervangende toestemming of een vonnis bij de rechter.

Wij raden aan om direct contact op te nemen wanneer sprake is van een handhavingsactie door de gemeente, zoals vaak gebeurt bij het aanbrengen van een dakterras of op- of aanbouw zonder omgevingsvergunning, omdat daarbij vaak korte termijnen worden gegeven en hoge dwangsommen opgelegd kunnen worden.

Ook zal het zeker zinvol zijn om contact op te nemen bij schadekwesties als gevolg van bijvoorbeeld lekkage, waarbij de vraag speelt wie de – al dan niet verzekerde – kosten daarvan heeft te dragen, de VvE of de appartementseigenaar. Daarover blijken nog al eens misverstanden te bestaan.