Nieuwbouwkavel

Laat u een huis bouwen op een nieuwbouwkavel dan is in verreweg de meeste gevallen sprake van een koop- en aannemingsovereenkomst met de bouwer. U spreekt dan af dat u het kavel koopt en gelijktijdig een opdracht verleent om een huis op het kavel te bouwen. Een variant daarop is dat u zelf een kavel koopt en vervolgens met een architect en/of een bouwer een woning op uw kavel ontwerpt en laat bouwen, nadat u daarvoor de benodigde toestemmingen heeft verkregen. Dit heet zelfbouw in particulier opdrachtgeverschap.

Geeft de gemeente grond uit voor nieuwbouw bij woningbouwprojecten, dan zijn in de civielrechtelijke contracten vaak strikte extra voorwaarden opgenomen, waaraan de projectontwikkelaar en u zult moeten voldoen bij het bouwen van een woning op het kavel. Deze voorwaarden zijn soms – beeldend – beschreven in een zogenoemd kavelpaspoort, als enige ruimte is gelaten voor eigen keuzen. Deze civielrechtelijke voorwaarden komen bovenop de bestuursrechtelijke bouw- en gebruiksvoorschriften in het bestemmingsplan, welstands- en beeldkwaliteitsbeleid, stedenbouwkundig plan en de bouwregelgeving voor nieuwbouw van een woning.

Is aan een groep particulieren veel eigen ontwerp- en bouwvrijheid geboden in een woningbouwproject om te komen tot een nieuwe woonwijk of woongebouw, dan wordt dit zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap genoemd (CPO). Daarvoor gelden speciale bouwregels en worden onderlinge samenwerkingsafspraken gemaakt. Door de veelheid van partijen en benodigde besluitvorming in het project is vaak sprake van complexe samenwerkingsrelaties en dus risico’s.

Omgevingsvergunningvrij bouwen en verbouwen of niet?

De afgelopen jaren heeft de wetgever de regelgeving versoepeld voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bouwen in de tuin. Onder voorwaarden is voor dergelijke bouw- en verbouwprojecten geen (bouw)omgevingsvergunning meer nodig, maar deze voorwaarden zijn niet altijd eenvoudig toepasbaar. Omgevingsvergunningvrij is dus in veel gevallen een verbetering, maar daar staat tegenover dat u zelf verantwoordelijk bent voor de naleving van de regels voor omgevingsvergunningvrij bouwen. De gemeente beoordeelt niet vooraf een aanvraag om een vergunning, maar controleert wel met toezichthouders en luchtfoto’s of nieuwe bebouwing voldoet aan de regels. Het komt ook regelmatig voor dat buren een melding doen of een formeel handhavingsverzoek naar de gemeente sturen.

Blijkt dat het gebouwde toch niet omgevingsvergunningvrij te zijn, dan moet alsnog een omgevingsvergunning worden aangevraagd en zal worden beoordeeld door de gemeente of de verbouwing of bebouwing in de tuin kan worden toegestaan.

Vaak stuurt de gemeente bij een constatering dat het niet goed zit, een voorwaarschuwing dwangsombeschikking en het verzoek om een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Deze aanvraag kan vervolgens worden geweigerd door de gemeente of bij verlening kunnen de buren een bezwaarschrift indienen en vervolgens gaan procederen bij de bestuursrechter. Komt de omgevingsvergunning (uiteindelijk) niet dan volgt vrijwel altijd een dwangsombeschikking met een lastgeving om het gebouwde weer af te breken en de oude toestand te herstellen, altijd onder dwang van hoge dwangsommen.

Zie hier de flyer van de overheid over omgevingsvergunningvrij bouwen:

Brochure Vergunningvrij Bouwen

Geschil met een aannemer, wat nu?

De samenwerking met een aannemer vergt voor een belangrijk deel een wederzijdse vertrouwensbasis, maar de aannemer is de professionele partij en dient gedurende het hele bouwproces zorg te dragen voor transparante (werk)afspraken. Een heldere, schriftelijke offerte is daarbij van groot belang. Een offerte waarin veel stelposten zijn opgenomen, (te)veel verwijzingen staan naar (onduidelijk) meerwerk of te verwachten extra kosten zijn weggelaten, lijkt onder de streep misschien de meest gunstige offerte bij het vergelijken van offertes. Zelfs mondelinge afspraken komen in de praktijk veel voor, met negatieve gevolgen voor de bewijsbaarheid als er wat misgaat.

Ontstaat er een probleem in het bouwproces, dan zullen beide partijen in goed overleg tot een oplossing moeten komen. Lukt dat niet goed (genoeg) dan verdwijnt de zo belangrijke vertrouwensbasis als sneeuw voor de zon en kan het geschil makkelijk escaleren. Wij zien dat bij particuliere opdrachtgevers de meeste problemen met aannemers ontstaan door onduidelijke afspraken bij aanvang van het werk, onduidelijke (mondelinge) meerwerkafspraken vooraf en in het werk en gebreken die aan het licht komen bij de oplevering en die – om wat voor reden dan ook – niet naar tevredenheid worden hersteld.

Wat doet HABITAT?

HABITAT adviseert over de bouwmogelijkheden op een bepaalde kavel en ondersteunt u en/of uw architect in het contact met de overheid bij het verkrijgen van de benodigde toestemmingen, uiteraard ook als daarover geprocedeerd zou moeten worden. U kunt aan ons uw bouwplan voorleggen om te beoordelen of sprake is van een omgevingsvergunningsvrije verbouwing of bebouwing in de tuin. Als onze beoordeling ruimte laat voor twijfel vanwege de toepasselijkheid van de voorwaarden, dan nemen wij contact op met de gemeente om te bezien hoe een en ander is op te lossen, zo nodig en mogelijk met een omgevingsvergunning met afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Krijgt u een brief over een op te leggen dwangsom, dan raden wij aan om direct contact met ons op te nemen. Vaak is in goed inhoudelijk overleg met de gemeente veel op te lossen, maar niet reageren op dergelijke brieven is geen optie!

Veel geschillen zijn terug te voeren op een onduidelijke start. Idealiter krijgen wij een kavelsituatie, schriftelijke afspraken en contracten voorafgaand aan een koopbeslissing of een opdrachtverlening aan een aannemer voorgelegd. Een goed begin is immers het halve werk, maar de praktijk blijkt meestal anders.

Ontstaat er een geschil dan zullen wij samen terugkijken naar de gemaakte afspraken en de verwachtingen die daarbij zijn ontstaan. Wij stellen ons primair als bemiddelaar op, gericht op het herstel van de vertrouwensbasis en de goede, snelle afronding van het bouwproces.
Lukt een gezamenlijke oplossing niet en is het financiële belang en succeskans groot genoeg, vanwege de kosten die gemoeid zijn met procederen, dan begeleiden wij uiteraard juridische procedures om de arbiter of rechter een beslissing over het geschil te laten nemen en/of schade vergoed te krijgen. Zo mogelijk nemen wij contact op met uw rechtsbijstandverzekeraar om de kosten van onze begeleiding (zoveel mogelijk) gedekt te krijgen.