Wat mag wel en wat mag niet?
De mogelijkheid om te bouwen en/of op een bepaalde manier gebruik te maken van een gebouw of een stuk grond, is geregeld in een gemeentelijk bestemmingsplan of gemeentelijke beheersverordening. In sommige gevallen heeft de provincie een inpassingsplan vastgesteld. Een inpassingsplan is hetzelfde als een bestemmingsplan, maar dan voor gemeente-overstijgende projecten, meestal infrastructuur. In een bestemmingsplan is gedetailleerd vastgelegd wat wel en niet mag.
De vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of de wijziging of herziening van een bestaand bestemmingsplan is een belangrijk besluit met gevolgen voor de bestaande woon – en leefomgeving. Het bestemmingsplan is dus een centraal onderdeel van het omgevingsrecht.
Het spreekt dus bijna vanzelf dat er veel (juridisch) overleg plaatsvindt met gemeenteambtenaren, verzoeken worden ingediend bij de gemeente om medewerking te verlenen aan het wijzigen van een geldend bestemmingsplan en politiek wordt bedreven over ruimtelijke ontwikkelingen in stad, dorp en buitengebied. Aan het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of de wijziging van een bestemmingsplan zijn inspraak – en rechtsbeschermingsprocedures verbonden.
Op dit moment wordt druk gewerkt aan de Omgevingswet. In deze nieuwe wet wordt veel omgevingswetgeving samengevoegd en krijgt het bestemmingsplan naar verwachting een nieuwe juridische vorm. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u zelf direct zien wat op uw adres mag en niet mag, welke andere ruimtelijke plannen gelden en of er een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is.
Wat doet HABITAT?
HABITAT is dagelijks doende met bestemmingsplannen. Of dat nu is vanwege een advies over de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een bestaand bestemmingsplan, het ondersteunen van (groepen) omwonenden bij het indienen van zienswijzen en beroepschriften tegen een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan of de begeleiding van de aankoop van een woning of bedrijfsruimte waarbij de gebruiksmogelijkheden of mogelijk geplande initiatieven in de omgeving van de locatie een rol kunnen spelen.
Bij de aankoop van een woning of een bedrijfslocatie kunnen geplande ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving invloed hebben op de gebruiksmogelijkheden of woonkwaliteit en dat behoort van invloed te zijn op een (lagere) koopprijs.
Voor wie voorzienbaar kon zijn dat ruimtelijke ontwikkelingen rond de aankoop aan de orde zijn is (later) geen planschadevergoeding aan de orde en moet eventuele planschade worden verdisconteerd in de koopprijs. Het is dus belangrijk om zo nodig door HABITAT planologisch locatieonderzoek te laten doen.
Bij het vergroten van een woning komt de vraag of de verbouwing omgevingsvergunningsvrij is of toch niet. Is geen sprake van een omgevingsvergunningsvrij bouwplan, dan komt vervolgens de vraag of de verbouwing mogelijk is op grond van het geldende bestemmingsplan. Daarbij komt eventueel ook aan de orde of succesvol een afwijking van het bestemmingsplan kan worden aangevraagd. Afwijken van het bestemmingsplan is regelmatig mogelijk, maar vergt vrijwel altijd vooroverleg bij de gemeente. HABITAT kan dit vooroverleg begeleiden met gerichte juridische kennis als gesprekpartner van de vergunningverlenende ambtenaar.
