Bij aankomst thuis tref je scheuren aan in je woonkamer die je eerder nog niet had gezien. Bij inspectie van de omgeving merk je dat buren in de straat aan het verbouwen zijn. Direct trek je logischerwijs de conclusie dat de scheuren, die anderzijds uit het niets zouden zijn ontstaan, het gevolg zijn van de verbouwingen van de buren. Dit zou een scenario van bouwschade kunnen zijn. Bouwschade betekent schade berokkent aan derden ten gevolge van de (ver)bouw bij een opdrachtgever. Bij een situatie die de schijn heeft van bouwschade komen veel belangrijke vragen kijken. Ten eerste, wie de verantwoordelijke is. Dit is niet altijd even duidelijk – is het de aannemer, of de opdrachtgever? Deze en andere vraagstukken bij bouwschade lichten we hier toe.

Partijen

Belangrijk is dat er bij bouwschade doorgaans meerdere partijen betrokken zijn. In de eerste instantie is er de opdrachtgever; hij of zij laat de aannemer een bouwwerk cultiveren als gevolg waarvan een derde (bijvoorbeeld de buurman zoals hierboven benoemd) schade aan kan ondervinden. Soms maakt een aannemer dan ook weer gebruik van onderaannemers. Daarnaast heeft een aannemer doorgaans mensen in dienst. Wat als de aannemer zich niet houdt aan instructies van de opdrachtgever? Wat als een werknemer van de aannemer zich roekeloos gedraagt op de bouwplaats? Na het identificeren van de betrokken partijen is het belangrijk om vast te stellen bij welke partij de verantwoordelijkheid voor de schade ligt.

Aansprakelijkheid

De eerste stap in aansprakelijkheid zou moeten zijn: zou de schade bestaan zonder handelingen van partij X? Soms is het bij het aantreffen van de schade niet duidelijk of de schade al bestond voor aanvang van de werkzaamheden. Sommige scheuren of andere gebreken worden immers pas veel later aangetroffen. Daarom is een nulmeting van groot belang. Bij een nulmeting wordt de staat van omliggende panden die risico op bouwschade lopen opgenomen. Als er dan bouwschade lijkt te ontstaan, kan in ieder geval niet tussen partijen in geschil zijn welke schade er al was, en welke niet. Een nulmeting is niet verplicht, maar het nalaten daarvan kan verscheidene ongewenste gevolgen hebben. Vaak heeft de opdrachtgever een zogeheten CAR-verzekering. Dit zijn verzekeringen die kunnen worden afgesloten voor een specifiek bouwwerk en zijn vaak breed in hun dekking; dienovereenkomstig staat CAR voor Construction All Risk. Daarnaast hebben aannemers en uitvoerders van de werkzaamheden in veruit de meeste gevallen ook verzekeringen die schade geleden door derden zal vergoeden. Desalniettemin kan het zijn dat verschillende verzekeringen zullen beargumenteren dat de ander zijn verzekering hier aangesproken dient te worden. Een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht kan in deze en andere situaties advies bieden aan zowel de derde aan wie de schade is berokkend als de aansprakelijke voor de schade.

Schadevergoeding

Als is vastgesteld dat de schade het gevolg is van handelen van de opdrachtgever of de aannemer, dan moet een schadevergoeding worden vastgesteld. Deze vergoedingen kunnen hoog oplopen. Hier kan een buitengerechtelijke schikking soms soelaas bieden. Als alle partijen het eens zijn over de aard en oorzaak van de geleden schade, dan kan een schikking soelaas bieden. Desalniettemin blijft het een verzekeringskwestie en daar zal dan ook rekening mee gehouden moeten worden. Een opdrachtgever kan van mening zijn dat hij aansprakelijk is, maar de verzekering kan dit uiteindelijk weigeren. Vaak komt het voor dat een geschil over bouwschade alleen middels een gang naar de rechter beslecht kan worden. In het gros van die gevallen is het inschakelen van een bouwrecht-advocaat verplicht. In alle gevallen is het inschakelen van een advocaat en/of jurist met uitgebreide kennis van het bouwrecht ten zeerste aan te bevelen.

Bouwschade in de praktijk: scheuren in de muur

Het voorbeeld dat in de introductie van deze tekst wordt genoemd is er een uit de praktijk. In dit vonnis verzochten meerdere eisers aan de rechter om de aannemer te veroordelen in meer dan veertigduizend euro aan schadevergoedingen vanwege scheuren in de muren. De rechter ging hier echter niet in mee, om meerdere redenen die het belang van goede afwegingen bij bouwschade onderstrepen. In de eerste instantie was de gedaagde niet de veroorzaker van de schade, maar de partij de die de veroorzaker had ingehuurd. Dit heeft niet altijd ten gevolge dat een partij zoals gedaagde dan ook aansprakelijk is. Daarnaast stelde de rechter dat de gedaagde, de ontwikkelaar die aannemers had ingehuurd, niet onrechtmatig had gehandeld in haar activiteiten. Het belangrijkste is echter dat niet zonder meer kon worden vastgesteld dat de schade het gevolg was van bouwactiviteiten uitgevoerd onder de hoede van de gedaagde. Dit kwam onder meer door het gebrek aan een nulmeting.

Wat doet HABITAT?

Of je nou wordt beschuldigd van het veroorzaken van bouwschade, of zoals de eiser in het praktische voorbeeld schade aantreft en vermoed dat dit door bouwactiviteiten komt, HABITAT advocaten kan je adviseren. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. Bekijk ook onze pagina bouwen en verbouwen voor informatie over omgevingsvergunningvrij bouwen.